По общему правилу налоговой базой по налогу на имущество организаций является среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Однако, как известно, в отношении отдельных объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости. Виды таких объектов определены в статье 378.2 НК РФ, а также, поскольку налог на имущество организаций является региональным, могут уточняться законами субъектов РФ. Так, например, на территории Москвы категории недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости, конкретизированы в статье 1.1 Закона г. Москвы «О налоге на имущество организаций».

В силу пункта 7 статьи 378.2 НК РФ Постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. утвержден перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень, Постановление 700-ПП). Данный перечень ежегодно обновляется и размещается в свободном доступе на сайте www.mos.ru.

Обнаружив[1] свой объект в Перечне, собственник резонно задастся вопросом, что он может сделать для уменьшения налоговой нагрузки, ведь кадастровая стоимость, как правило, существенно превышает среднегодовую. В такой ситуации на ум в первую очередь приходит механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, который давно зарекомендовал себя как эффективный способ законной налоговой оптимизации. Но в этой статье мы поговорим про другое, не менее действенное решение – признание Постановления 700-ПП недействующим в части.

Какие объекты подлежат включению в Перечень?

Для начала давайте разберемся, какие объекты попадают в Перечень. Из перечисленных в статье 378.2 НК РФ и статье 1.1 Закона г. Москвы «О налоге на имущество организаций» объектов таковыми являются:

• офисные и торговые центры, помещения в них, если соответствующие объекты расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
• отдельно стоящие нежилые здания общей площадью свыше 1000 кв. метров и помещения в них, фактически используемые в целях размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или объектов бытового обслуживания;
• расположенные в многоквартирных домах нежилые помещения, фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или объектов бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 3000 кв. метров.

Особый интерес из приведенного списка представляют административно-деловые и торговые объекты, поскольку именно с ними на практике возникает подавляющее количество спорных ситуаций. 

В соответствии со статьей 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание при наличии одного из следующих условий:

1) здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного назначения;

2) здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения офисов. 

Критерий фактического использования признается соблюденным в случае, если не менее 20% общей площади здания используется для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая парковки).

Аналогичные правила применяются и для квалификации торговых помещений, а также помещений общепита и бытового обслуживания.

Фактическое использование объекта устанавливается Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы по результатам выездного осмотра[2] здания, который оформляется актом. К сожалению, на практике сотрудники Госинспекции зачастую ограничиваются внешним осмотром здания и на основе увиденного делают вывод о его фактическом использовании. Нередко Госинспекция признает достаточным основанием для признания здания офисным или торговым центром содержание размещенных на фасаде вывесок. Безусловно, такой подход приводит к включению в Перечень объектов, которые не обладают признаками, приведенными в статье 378.2 НК РФ и статье 1.1 Закона Москвы «О налоге на имущество организаций».

Что делать, если объект включен в Перечень по ошибке?

Необоснованное включение объектов в Перечень – ситуация вполне распространенная. Как мы уже отметили, зачастую это происходит по причине некорректного определения способа фактического использования объекта, но встречаются и иные ситуации.

Вне зависимости от причин необоснованного включения объекта в Перечень, данное нарушение приводит к ущемлению прав налогоплательщиков – некорректному определению налоговой базы по налогу на имущество организаций.

В таком случае собственник объекта недвижимости вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о признании Постановления 700-ПП не действующим в части, касающейся спорного объекта. Такие административные исковые заявления рассматриваются по правилам главы 21 КАС РФ Московским городским судом в качестве суда первой инстанции.

В ходе рассмотрения дела административному истцу предстоит доказать, нарушены ли его права, свободы и законные интересы оспариваемым положением Перечня. И несмотря на то, что бремя доказывания соответствия Перечня нормативным актам, имеющим большую силу, по закону возложено на Правительство Москвы, на практике успех оспаривания напрямую зависит от проработанности правовой позиции административного истца и его активности в процессе. Будет разумным проанализировать все возможные основания включения объекта в перечень и опровергнуть их в административном иске.

Важно отметить, что Перечень может быть оспорен не только в действующей редакции, но и в редакциях, действовавших ранее и утративших силу к моменту рассмотрения дела. Такая возможность подтверждается разъяснениями, данными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 50[3]: «В случаях, когда оспариваемый нормативный правовой акт до принятия судом решения в установленном порядке отменен, а также когда действие его прекратилось, производство по делу не может быть прекращено, если в период действия такого акта были нарушены права и законные интересы административного истца, заявителя, публичные интересы или права и (или) законные интересы граждан, организаций, иных лиц».

Соответственно, тот факт, что действовавшие ранее редакции Перечня утратили силу в связи с внесением в него изменений, не может служить препятствием для его оспаривания. Данное обстоятельство делает оспаривание Перечня весьма мощным инструментом защиты прав налогоплательщиков.

Суд выигран, что дальше?

Если решением суда признан недействующим пункт Перечня в текущей редакции, то в нынешнем году собственник получает право уплачивать налог на имущество в отношении исключенного из Перечня объекта, рассчитанный от его среднегодовой, а не от кадастровой стоимости.

Если же помимо текущей редакции оспаривались редакции Перечня за предшествующие годы, то после вступления в законную силу решения суда о признании их не действующими собственник также получает право на зачет или возврат излишне уплаченных сумм налога на имущество в порядке статьи 78 НК РФ.

Тенденции практики

К сожалению, следует констатировать, что в последнее время в судебной практике наметились тенденции, усложняющие защиту интересов административных исков по рассматриваемой категории дел.

Так, например, если раньше суд выяснял, что объект попал в Перечень по критерию фактического использования, то соответствующий акт обследования Госинспекции считался единственным доказательством, подтверждающим правомерность включения объекта в Перечень. Соответственно, если в ходе рассмотрения дела акт признавался ненадлежащим, то объект исключался из Перечня.

Однако с недавних пор суды придерживаются подхода, согласно которому акты Госинспекции не могут являться единственно возможными доказательствами фактического использования по делу, и даже если акт признан ненадлежащим, суд будет запрашивать и исследовать иные доказательства способа фактического использования объекта (договоры аренды помещений; экспликации помещений; сведения о юрлицах, зарегистрированных по адресу объекта и т.д.). Иногда суд не ограничивается доказательствами, представленными сторонами. Приведем фрагмент одного из решения[4] Мосгорсуда по рассматриваемой категории дел:

«Из архива Московского городского суда истребованы материалы административных дел ... , исследованы в судебном заседании. В материалах указанных административных дел содержатся отчеты об оценке и судебные экспертизы, из содержания которых видно, что спорный объект представляет собой автосервис, в котором оказываются услуги по автомойке, шиномонтажу, тонировке, оклейке, имеется магазин автозапчастей. Отчеты об оценке и судебные экспертизы снабжены подробным фотоотчетом оценщиков и экспертов, из которого видно назначение и фактическое использование здание».

Как видно, в целях определения вида фактического использования объекта суд даже истребовал и проанализировал материалы нескольких других дел, имевших отношение к спорному зданию. И это не единичный пример.

С учетом такой смены вектора развития практики при инициировании данных дел мы рекомендуем собственникам недвижимости прибегать к помощи профессиональных представителей, которые помогут выработать максимально обоснованную правовую позицию.

Как мы можем помочь

Процедура оспаривания Постановления 700-ПП имеет много нюансов, о которых невозможно содержательно рассказать в рамках короткой статьи. Тем не менее, наши юристы имеют достаточно богатый опыт работы по таким проектам, знакомы со всеми их особенностями и при необходимости могут:

• провести анализ документов и информации об объектах недвижимости, находящихся в собственности организации, на предмет обоснованности их включения в Перечень;
• оценить экономический эффект от возможного исключения объекта из Перечня;
• оценить перспективы дела об исключении объекта из Перечня;
• провести сбор доказательств, необходимых для исключения объекта из Перечня в судебном порядке, в том числе сопроводить внесудебную экспертизу вида фактического использования;
• осуществить полное сопровождение дела об исключении объекта из Перечня, а также дальнейшее взаимодействие с налоговым органом по вопросу зачета или возврата излишне уплаченных сумм налога.

_________________________________

[1] Проверить, включен ли объект в Перечень, можно также с помощью онлайн-сервиса на сайте Правительства Москвы

[2] Узнать, проводился ли осмотр объекта Госинспекцией, можно по этой ссылке

[3] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»

[4] Решение Московского городского суда от 19 октября 2022 г. по делу № 3а-3679/2022