Сдавать и снимать жилье в России могут не только физические лица, но и компании, которые арендуют квартиру, к примеру, для своих сотрудников, или наоборот сами выступают арендодателем. 

В статье РИА Недвижимость налоговый консультант TС Екатерина Копылова рассмотрела различные ситуации, связанные с арендой и сдачей недвижимости в аренду юридическими лицами, и ответила на часто задаваемые вопросы.

Какие налоговые риски возникают в ситуации, когда физическое лицо арендует квартиру у собственника-юридического лица?

Риски в части налога на добавленную стоимость минимальны, поскольку услуги по предоставлению физическому лицу в пользование жилого помещения, оказываемые в рамках договора найма (аренды) жилого помещения организацией, которой такое жилое помещение принадлежит на праве собственности или аренды, освобождаются от НДС [1]. 

Что касается налога на прибыль организаций, то стоит учитывать следующее. 

Поскольку сдача в аренду квартир компанией связана, прежде всего, с доходными для налогоплательщика операциями, в данном случае существенных налоговых рисков для юридического лица не возникает.

Стоит упомянуть, что доходы должны отражаться, а налоги в отношении них исчисляться и уплачиваться с фактически полученных доходов в полном объеме и своевременно. Так, реальные доходы от аренды находятся в фокусе внимания проверяющих, и их размер может быть установлен налоговым органом достоверно в ходе контрольных мероприятий с использованием различных доказательств, что подтверждается актуальной судебной практикой [2]. Доходом компании является не только арендный платеж, но и компенсация стоимости коммунальных услуг, выплачиваемая арендатором [3].

Какие существуют нюансы в ситуации, когда у собственника-физического лица снимает квартиру юридическое лицо?

Расходы по аренде квартиры у физлица компания вправе учесть при налогообложении прибыли. При этом такие расходы, как и все остальные затраты, должны отвечать критериям экономической обоснованности и документальной подтвержденности, установленным ст. 252 НК РФ. Поэтому крайне важно не только качественно оформлять договорные отношения и первичные документы, но и фактически использовать помещения в деятельности налогоплательщика, направленной на получение дохода.

Так, возможные налоговые риски (отказ в учете расходов для целей налогообложения) усматриваются нами в случае, если налоговыми органами будет установлено, что:

• Квартира (ы) фактически не используется компанией. Например, помещение простаивает в течение длительного времени и у компании отсутствуют намерения по его использованию;
• Помещение (квартира) не пригодно к эксплуатации, и компания не предпринимает действий, направленных на приведение его в должное состояние;
• Квартира (ы) фактически используется третьими лицами в собственных интересах (например, помещение занято сотрудниками иных организаций, используется для хранения материальных ценностей третьих лиц и т.п.), без каких-либо договорных отношений с компанией.

Из анализа практики также можно сделать вывод о том, что суды при принятии решений анализируют сам факт использования арендованного имущества в деятельности налогоплательщика [4].

При этом есть некоторые особенности, а значит и дополнительные риски для компании-арендатора, связанные с учетом расходов на аренду квартир (жилых помещений). 

1) Следует отметить риски, возникающие в случае использования квартиры не по назначению, например, в качестве офиса компании. Учет расходов на такую аренду, ремонт помещения и прочие для целей налогообложения, вероятно, будет признан неправомерным [5].

2) Риски могут возникнуть при необходимости несения расходов на ремонт помещения. Для управления ими важно отразить в договоре, на кого возложена соответствующая обязанность. По общему правилу, капитальный ремонт будет обязанностью арендодателя, а текущий – арендатора [6]. В этом случае исполнение за арендодателя его обязанностей по проведению капитального ремонта нельзя расценить как экономически обоснованный расход и учесть в целях налогообложения прибыли [7].

3) Потенциально могут быть оспорены расходы в виде арендной платы за время, когда помещение не использовалось. На это указывает в некоторых своих разъяснениях Минфин России, но, правда, только в отношении квартир, используемых для размещения командированных сотрудников [8]. Однако, по нашему мнению, такой риск может быть оценен как низкий, поскольку если и реализуется на практике, то может быть преодолен [9].

Кто будет налоговым агентом в этих ситуациях?

По общему правилу, при оплате аренды физическому лицу компания становится налоговым агентом [10].

При этом к доходам физического лица следует относить не только саму арендную плату, но и компенсации коммунальных услуг, стоимость которых не зависит от их фактического потребления [11].

Арендатор обязан рассчитывать, удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с вознаграждения, выплачиваемого по договору аренды с физическим лицом, а также отчитываться об этом по форме 6-НДФЛ. Напоминаем, что НДФЛ рассчитывается в соответствии с прогрессивной шкалой налогообложения по ставкам 13–22%. При этом уплачивать НДФЛ за свой счет или перекладывать эти обязанности на физическое лицо арендатор не вправе. Следовательно, перечислять платежи арендодателю необходимо за минусом удержанного налога. 

Если же арендодатель имеет статус индивидуального предпринимателя, плательщика НПД (самозанятого), то он самостоятельно должен декларировать свои доходы, исчислять и уплачивать соответствующие налоги.

Таким образом, риски возникают, если компания не исполнила обязанности налогового агента по НДФЛ в отношении арендной платы. За неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) законом предусмотрен штраф в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению [12]. Также установлены штрафы за непредставление (предоставление с ошибками) налоговым агентом отчетности по удерживаемому налогу [13].

Нужно ли прописывать в договоре аренды, что компания-арендатор перечисляет платежи арендодателю-физическому лицу за минусом удержанного налога?

В договоре аренды цена договора указывается в полной сумме без вычета НДФЛ.

Например, если арендная плата за месяц составляет 100 000 рублей, то в разделе «Порядок и сроки расчётов» договора аренды можно указать, что выплата производится за вычетом НДФЛ, удержанного налоговым агентом с суммы арендной платы.

Таким образом, прописывать расчет в договоре и упоминать, что арендная плата перечисляется за вычетом НДФЛ, необязательно, так как на налоговые последствия это не повлияет, однако согласование подобных формулировок поможет сформировать понимание участников сделки относительно взаимных обязательств и избежать возможных споров между арендатором и арендодателем.

[1] Подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.08.2016 № 03-07-11/44922.

[2] Например, Определение Верховного Суда № 309-ЭС23-30097 от 07.06.2024 по делу № А76-5542/2022.

[3] Ст. 41 НК РФ, Письма Минфина от 13.05.2022 № 03-11-06/2/44281, от 20.05.2016 № 03-11-12/28930.

[4] Например, постановления АС ПО от 08.10.2015 № Ф06-815/2015 по делу № А12-41908/2014; АС ДО от 10.06.2015 № Ф03-1848/2015 по делу № А51-23957/2014; ФАС ЦО от 20.02.2014 по делу № А48-4858/2012.

[5] Письмо Минфина РФ от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93, Письмо Минфина РФ от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310.

[6] ст. 616 ГК РФ.

[7] Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51, от 27.07.2006 № 03-03-04/2/183.

[8] Письма Минфина от 15.01.2016 № 03-03-07/803, от 25.03.2010 № 03-03-06/1/178, от 25.01.2006 № 03-03-04/1/58.

[9] Например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.10.2014 № Ф06-14949/2013.

[10] пп. 1 и 2 ст. 226 НК РФ.

[11] Письма Минфина России от 23.03.2018 № 03-04-05/18556, от 12.11.2013 № 03-04-06/48313.

[12] ст. 123 НК РФ.

[13] ст. 126 и ст. 126.1 НК РФ.